KİRA SÖZLEŞMELERİNE DAİR GENEL HÜKÜMLER İLE KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNE DAİR HÜKÜMLERDEKİ SÖZLEŞMENİN SONA ERMESİNE DAİR KURALLARIN İNCELENMESİ – EXAMINATION ON TERMINATION PROVISIONS OF GENERAL PROVISIONS ON RENTAL AGREEMENTS AND THE RENTAL AGREEMENT ON HOUSING AND ROOFED WORKPLACE

GİRİŞ

Kira sözleşmeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’ nda (“TBK”) kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını ve ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı; kiracının da buna karşılık kira bedeli ödemeyi üstlendiği sözleşmeler olarak tanımlanmıştır. TBK’ nın 299. Maddesi; “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” Hükmü tesis edilmiş olup iş bu hüküm doğrultusunda, taşınır ve taşınmazlar, hayvanlar, ekonomik değeri olan tüm haklar kira sözleşmesine konu olabilirler.

Kira sözleşmelerinin hukuki niteliği incelendiğinde, kira sözleşmelerinin rızai sözleşmeler olduğu, iki tarafa borç yükleyen sözleşmeler olduğu, geçerliliğinin şekle tabi olmadığını ve kiracı lehine şahsi hak doğurduğu ortaya çıkmaktadır. Kira sözleşmesinin kurulması için, kiralananın teslimi şart değildir. Kira sözleşmesini malik dışında bir kişi de kiraya veren sıfatıyla yapabilir. Ancak böyle bir durumda malik, kiraya veren haklarını kullanamaz. Başka bir ifade ile kira sözleşmesinin malik dışındaki bir kişi tarafından yapıldığı hallerde, malik tahliyeyi talep edemez. Tahliyeyi ancak kiraya veren olarak kira sözleşmesinin tarafı olan intifa hakkı sahibi talep edebilir. Diğer yandan, kira sözleşmelerinin unsurları düşünüldüğünde ise, kiralanan, kira bedeli ve kiralananın kullanılması karşılığı kira bedeli ödenmesine ilişkin tarafların anlaşması olarak sayılabilir.

KİRA SÖZLEŞMELERİNE DAİR MEVZUATIN İNCELENMESİ

Kira ve kira sözleşmelerine ilişkin düzenlemeler 1926 tarihli Borçlar Kanunu (“Eski Borçlar Kanunu”) ile 1955 tarihli 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun’ da yer almaktaydı. Belediye teşkilatı olan yerlerle, iskele, liman ve istasyonlardaki üstü kapalı, başka bir ifade ile çatılı gayrimenkullerin kiralanmalarında kiralayanla kiracı arasındaki hukuki ilişkiye 6570 sayılı Kanun ile Eski Borçlar Kanunu’nun 6570 sayılı kanuna aykırı olmayan hükümleri uygulanmaktaydı. 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren TBK ve TBK’nın Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanun (“Uygulama Kanunu”) ile Eski Borçlar Kanunu ve 6570 sayılı Kanun yürürlükten kaldırılmış ve kira akdine ilişkin tüm hususlar TBK’ nın Kira Sözleşmesi adlı 4. Bölümünde 299 ile 378. maddeler arasında genel hükümler, konut ve çatılı işyeri kiraları ve ürün kirası ayrımları altında düzenlenmiştir.
TBK ile konut ve işyeri kiralarına ilişkin özel hükümlerin uygulama alanı genişletilmiştir. Konut ve çatılı işyerlerinin belediye sınırları içinde olmasa da, konut ve çatılı işyerlerine ilişkin hükümlere tabi olması sağlanmış, kiralama süresinin 6 aydan fazla olması halinde, tüm konut ve çatılı işyeri kiralamalarında, konut ve çatılı işyerlerine ilişkin özel hükümlerin uygulanacağı hükme bağlanmıştır. Ayrıca, kamu kurumlarınca yapılan tüm kiralamalar ile taşınmaz ile birlikte kullanım hakkı kiracıya bırakılan eşyaya da konut ve çatılı İşyeri kiralarına uygulanacak hükümlerin uygulanacağı düzenlenmiştir. TBK’da yer alan düzenlemeler uyarınca, ürün kirası ve çatılı işyeri ve konut kiralarına ilişkin hükümler; kira sözleşmesi genel hükümlerine göre özel hüküm niteliğindedir. Bu nedenle konut ve işyeri kiraları ile ürün kiraları için öncelikle çoğunlukla emredici veya nispi emredici nitelikte olan bu özel hükümler uygulanır. Ancak özel hükümlerde düzenleme bulunmaması halinde; genel hükümler uygulama alanı bulmaktadır.

TBK’nın 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe girmesini müteakip, Uygulama Kanunu geçici 2. maddesi ile konut ve çatılı işyeri kiraları için öngörülen kira sözleşmelerinden on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, TBK’nın yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl; on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında ise; TBK’nın yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanmaya başlayacağı öngörülmüştür. Ayrıca 6353 sayılı yasada kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, bazı maddelerin 1 Temmuz 2020 tarihine kadar uygulanmayacağı, bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik edileceği; kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde Eski Borçlar Kanunu hükümlerinin uygulanacağı hükme bağlanmıştır. Nitekim 1 Temmuz 2020 tarihine kadar, tacirlerin taraf olduğu kira sözleşmeleri yönünden, kira sözleşmesi ve Eski Borçlar Kanunu hükümleri uygulanmış, ancak 1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren TBK’da yer alan kira sözleşmelerine ilişkin tüm hükümler uygulama alanı bulmuştur. Bu konu hakkında sitemizdeki yer verdiğimiz “6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Kapsamında 01.07.2020 Tarihinde Yürürlüğe Girecek Hükümlerin İncelenmesi | Examınatıon Of The Provısıons Enterıng Into Force On 01.07.2020 In Scope Of Under Turkısh Code Of Obligatıons Numbered 6098” başlıklı yazımızı inceleyerek daha detaylı bilgi alabilirsiniz.

Belirtmek gerekir ki, kiraya veren ve kiracı açısından karşılıklı edimler yükleyen kira sözleşmeleri, belirli süreli yapılabileceği gibi belirsiz süreli de yapılabilmektedir. Sözleşmenin belirli ya da belirsiz süreli olması sona ermesi açısından farklılık arz etmektedir. Fakat 6098 sayılı TBK’ nın kira ilişkilerinde uygulanacak olan genel hükümleri her iki sözleşme türü açısından da bağlayıcıdır. Bu nedenle öncelikle genel hükümler sebebiyle kira sözleşmesinin sona erme şekillerinden bahsetmek yerinde olacaktır.

GENEL HÜKÜMLER DOĞRULTUSUNDA KİRA SÖZLEŞMELERİNİN SONA ERMESİ

a. Kiracının Temerrüdü Sebebiyle Sona Erme

Kira sözleşmelerine ilişkin genel hükümlerde; kiracının borçları; kira bedelini ödeme borcu, kiralananı sözleşmeye uygun ve özenle kullanma borcu, kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişilere ve komşulara saygı gösterme borcu, ayıpları kiraya verene bildirme borcu, kiralanandaki ayıbın giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu, kiralananın temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu ve kiralananı geri verme borcu olarak sayılmıştır.
TBK’nın 315. Maddesinde “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.” Hükmü tesis edilmiş olup kiracı, kira sözleşmesi ile yüklenmiş olduğu edimlerden biri olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren, kiracıya yazılı olarak süre vererek, verilen süre içerisinde ifa gerçekleşmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az 10 gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az 30 gündür. Kiracı kendisine verilen 30 günlük süre içinde, temerrüt konusu borcu ödemediği takdirde, kiralayan kira sözleşmesini feshederek, taşınmazın tahliyesini talep edebilir.

Uygulamada kira borcunun gecikmesi akabinde ispat açısından kolaylık sağlaması amacıyla noter marifetiyle ihtarname gönderilmektedir. Burada dikkat edilmesi gereken nokta, kiracıya, kanunda belirtilenden az olmamak üzere süre verilmeli ve verilen sürenin sonunda ifa gerçekleşmemiş ise sözleşmenin feshedileceğinin belirtilmesidir. Aksi durumda kira borcunu geciktiren kiracının tahliyesi mümkün olmayacaktır. Bu doğrultuda, temerrüt nedeniyle kira sözleşmesinin feshedilebilmesi için ihtarın çekildiği tarihte kira bedeli veya yan gider borcunun muaccel olması, kiracı tarafından muaccel borcun ihtarname ile verilen 30 günlük süre içinde ödenmemesi ve ihtarnamede 30 günlük süre içinde kira bedelinin ödenmemesi halinde kira akdinin feshedilerek tahliyenin talep edileceğinin açık olarak yazılmış olması zorunludur. Uygulamada kiracının temerrüde düşmesi üzerine, kiracıya İcra ve İflas kanunu uyarınca ödeme emir yollanmakta ve bu ödeme emrine 7 gün içinde itiraz edilmediği ve/veya kira bedeli 30 gün içinde ödenmediği takdirde kiralananın icra dairesince tahliyesi talep edilmektedir. Kiracının ödeme emrini aldığı tarihten itibaren borca veya kira sözleşmesinin varlığına itiraz etmesi halinde, itirazın kaldırılması için kiraya veren tarafından itirazın kaldırılması ve kiralananın tahliyesi talepli dava açılması gerekmektedir.

b.Ayıp Sebebiyle Sona Erme

Kiraya veren, kira konusu şeyi, kullanıma uygun olarak kiracıya vermekle yükümlüdür. Kiracının bedel ödeme borcu karşısında kiraya verenin yüklendiği edim, kiralanan şeyin kullanıma hazır şekilde kiracıya teslimi ve kira süresi boyunca da kullanıma hazır olmasının sağlanmasıdır. Kiracı, kiralananın ayıplı halde tesliminde, borçlunun temerrüdüne ya da kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinden doğan sorumluluğa başvurabilmektedir. Kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinde başvurulacak yollar ise ayıbın giderilmesi, ayıp oranında indirim ya da zararın giderilmesini istemedir. Fakat tüm bunların yanında kanun koyucu önemli bir ayıp bulunması durumunda kiracının sözleşmeyi feshedebileceğini belirtmiştir. Önemli bir ayıbın olması durumunda kiracı öncelikle kiraya verene uygun bir süre vermeli, bu süre içerisinde ayıp giderilmez ise seçimlik haklarından birini kullanmalıdır. Fakat her halde ayıbın kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi halinde kiracı sözleşmeyi feshedebilecektir.

Bu husus TBK’nın 306. Maddesinde ; “Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir. Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir.” Şeklinde hüküm altına alınmıştır.

c.Özen Borcuna ve Komşulara Saygı Gösterme Borcu ile Diğer Akde Aykırılıklar Sebebiyle Fesih

TBK’nın 316. Maddesinde “1 Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. 2 Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. 3 Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.” Hükmü tesis edilmiştir.

Bu doğrultuda kiracının kira ilişkisi ile beraber yüklendiği kiralanan şeyi özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu gereğince kiralanan şey bir taşınmaz ise yalnızca kiraya verene karşı değil kiralanan taşınmazın komşularına karşı da saygı gösterilmelidir. Ayrıca kiralanan şeyin sözleşmede kararlaştırılana uygun olarak özenle kullanılması gerekmekte, kasıtlı olarak zarar verilmemesi gerekmektedir. Kiracının bahsi geçen yükümlülüğe aykırı davranması halinde kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az 30 gün süre vererek, aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmelidir. Diğer kira ilişkilerinde ihtar şartı aranmamakla beraber, yazılı bir bildirimle sözleşme hemen feshedilebilmektedir.

Ayrıca, önemle belirtmek gerekir ki maddenin üçüncü fıkrası gereği, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bahsi geçen yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımında çekilmez hale gelmesi durumunda, kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Maddeden görüleceği üzere bu fıkra da özenle kullanıma ilişkin bulunmaktadır. Burada sözleşmenin derhal feshedilebilmesi ve bu yetkinin kiraya verene verilmesi önem teşkil etmektedir. 6098 sayılı TBK daha çok kiracıyı koruyan düzenlemeler getirmişse de kiraya verenin kira ilişkisine katlanmasının güç olduğu durumlar için gerekli düzenlemeleri yapmış ve kira sözleşmesinin kiraya veren tarafından derhal sonlandırılabileceği şartları da sınırlı sayıda olmak üzere belirlemiştir. Belirtmek isteriz ki her tür kira sözleşmesi ihlali kiraya verene kira sözleşmesini feshetme hakkı tanımamaktadır. Kiraya verene sözleşmeyi feshetme hakkı tanıyan sözleşme ihlalleri, doğrudan doğruya kiralananın kullanımına ilişkin ihlallerdir.

d.Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde Kira Süresinin Dolması

TBK madde 327’ de belirtildiği üzere açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Sürenin sona ermesi de sözleşmenin sona erme halidir. Sürenin dolmasına rağmen taraflar açık bir anlaşma olmadan kira ilişkisini sürdürürlerse kira sözleşmesi belirsiz süreli hale dönüşür. Nitekim ilgili maddede “Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.” Hükmü kurulmuştur.

e.Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Fesih Bildirimi

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirimi ayrı düzenlenmiştir. Bu konuya dair üç maddeden biri olan 328. Maddede “Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır. Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.” Hükmü tesis edilmiş olup genel bir kural koyulmuştur.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirimi başlığı altında taşınmaz ve taşınır yapı kiralarına dair düzenlenmiş olan 329. Maddede ise “Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir.” Hükmü konulmuş ve ayrı bir belirleme yapılmıştır.

Yine belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirimi başlığı altında yer verilmiş olan taşınır kiralarına dair 330. maddede “Taraflardan her biri, bir taşınıra ilişkin kira sözleşmesini üç gün önceden yapılacak fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Kiraya verenin meslekî faaliyeti gereği kiraya verdiği ve kiracının da özel kullanımına yarayan taşınır bir malın kiracısı, kira sözleşmesini, üç aylık kira dönemi sonu için en az bir ay önceden yapacağı bir fesih bildirimiyle sona erdirebilir. Bu durumda kiraya verenin, zararının giderilmesini isteme hakkı yoktur.” Hükmü tesis edilerek taşınırlara dair sözleşmeler için kural getirilmiştir.

f.Olağanüstü Fesih Sebepleri

aa.Önemli Sebepler

6098 sayılı TBK’nın 331. Maddesinde, “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.” Denilmiş olup kiraya veren veya kiracının, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı halinde, fesih bildirim sürelerine uymak suretiyle kira sözleşmesini feshedebileceği düzenlenmiştir. Bu durum her somut olay için hakim tarafından ayrı değerlendirilmeli ve değerlendirme sonucuna göre karar verilmelidir.

Kira sözleşmesinin taraflardan biri için çekilmez hale gelmiş olması nedeniyle feshedilebilmesi için; geçerli bir kira sözleşmesinin varlığı, kira sözleşmesinin sürdürülmesini taraflar için beklenemez kılan haklı sebeplerin varlığı ve haklı sebebe dayanan kiralayan ve kiracının yasal fesih bildirimi sürelerine uymak suretiyle fesih bildiriminde bulunması gerekmektedir. Kanun’ da kira ilişkisini taraflar açısından çekilmez hale getiren önemli sebeplerin neler olduğu belirtilmemiş, ancak “kira sözleşmesinde eğer taraflardan herhangi birisi için çekilmezlik hali durumu ortaya çıkmışsa, o tarafın sözleşme ile bağlı kalması kendisinden beklenemez. Önemli sebep kapsamında çekilmezlik, tarafın sözleşmeye katlanamayacağı haldir.” denilmek suretiyle konu Yargıtay kararları ile açıklığa kavuşturulmuştur.

bb.Kiracının İflası

6098 sayılı TBK’nın 332. Maddesinde “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra iflas ederse kiraya veren, işleyecek kira bedelleri için güvence verilmesini isteyebilir. Kiraya veren, güvence verilmesi için kiracı ve iflas masasına yazılı olarak uygun bir süre verir. Bu süre içinde kendisine güvence verilmezse kiraya veren, sözleşmeyi herhangi bir fesih bildirim süresine uymaksızın hemen feshedebilir.” Hükmü kurulmuştur. Görüleceği üzere bir başka olağanüstü fesih hali ise kiracının iflası ile karşımıza çıkmaktadır. Kiracının iflas etmesi durumunda, kiraya veren kendisine güvence verilmesini isteyebilir, uygun bir süre içerisinde güvence verilmemesi durumunda ise herhangi bir bildirim süresine uymaksızın sözleşmeyi derhal feshedebilecektir.

cc.Kiracının Ölümü

Yine 6098 sayılı TBK’nın 333. Maddesinde “Kiracının ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler.” Hükmüne yer verilmiştir. Hukukumuzda kiracının ölümü halinde sözleşme belirli veya belirsiz süreli olması fark etmeksizin, mirasçılarına fesih hakkı tanınmıştır. Çünkü, çekilmezlik ve iflas gibi ölüm hali de olağanüstü fesih nedenidir. Ancak, mirasçıların fesih zorunlulukları yoktur. Bu hususun madde metninde feshedebilirler ibaresi ile ihtiyari bir durum olduğunu görmekteyiz. Yine madde de kiraya verenin, kiracının ölümüne bağlı olarak sözleşmeyi feshetmesi hakkı kabul edilmemiştir. Bu konuda da düzenleme yapılmamakla birlikte, kiraya verenin ölümünün sözleşmeyi etkilemeyeceği esası benimsenerek, kiracının korunması esas alınmıştır. Madde gerekçesinde açıklandığı üzere, bu madde metninde yer alan fesih bildirim süresinin ve fesih döneminin yasal süre ve dönem olduğu açıkça vurgulanmakla, sözleşmedeki ve yerel adetteki aksine olan süre belirlemelerinin dikkate alınmayacağı açıklanmıştır. Maddenin lafzından da anlaşılacağı üzere ölümden bahsedilmesi nedeniyle madde sadece gerçek kişiler için uygulama alanı bulmakta ve kiracı sıfatına sahip ortaklıkların veya tüzel kişilerin tasfiyeye girmesi veya sona ermesi, birleşmesi veya bölünmesi durumunda uygulanmamaktadır.

KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINA İLİŞKİN HÜKÜMLERDE YER ALAN KİRA SÖZLEŞMESİ SONA ERME SEBEPLERİ

Konut ve çatılı işyerlerine ilişkin kira sözleşmeleri hakkındaki hükümler TBK’ nın 339 ile 357. maddeleri arasında düzenlenmiştir. 347, 350, 351 ve 352. maddelerinde yer alan hükümler kira sözleşmesinin feshine ve kiralananın tahliyesine ilişkindir. Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin kısımda kira sözleşmesinin feshi, “bildirim yoluyla fesih” ve “dava yoluyla fesih” olarak iki ana başlık altında düzenlenmiştir.

Yukarıda yer verdiklerimiz doğrultusunda, bu noktada belirtmek gerekir ki, TBK’nın 299 ile 338. Maddeleri arasında genel hükümler bulunmaktadır. Konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından genel hükümler, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel hükümlerde, bu konuda herhangi bir düzenleme bulunmaması halinde uygulanmaktadır. Kira Sözleşmesinin kiracı tarafından ihlal edilmesi üzerine kira sözleşmesinin feshinin düzenlendiği 316. Maddesi ve kiracının temerrüde düşmesi halinde kira sözleşmesinin feshine imkan tanıyan TBK 315. Maddesi, TBK genel hükümler arasında yer alan ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira sözleşmesinin feshinde de uygulanan düzenlemelerdir.

a.Kira Sözleşmesinin Bildirim Yoluyla Feshedilmesi

aa.Belirli-Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri Ayrımı

TBK ile kira sözleşmeleri belirli süreli ve belirsiz süreli olarak ayrılmıştır. Kira Süresi belirlenmesi, kira sözleşmesinin zorunlu unsuru olmamakla birlikte süre belirlenmemiş ise; kira sözleşmesi belirsiz süreli olarak kabul edilmektedir. Herhangi bir bildirim olmaksızın sürenin dolması ile kendiliğinden sona eren sözleşmeler ise belirli sürelidir. Kira sözleşmelerinin belirli ve belirsiz süreli olarak sınıflandırılmasının önemi, belirli ve belirsiz süreli kira sözleşmelerinde uygulanan sona erme ve feshe ilişkin bildirim sürelerinin farklılık göstermesinden kaynaklanmaktadır.

bb.Bildirim Yoluyla Kira Sözleşmesinin Feshi

TBK’nın 347. Maddesinde konut ve çatılı işyerleri kiralarında, kiracıya belirli süreli sözleşmenin süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmak suretiyle kira sözleşmesinin sona ermesini sağlama hakkı tanınmıştır. Kiracı tarafından kira süresinin dolmasından 15 gün önce bildirimde bulunulmaması halinde ise, sözleşmenin aynı koşullarla bir yıl için uzamış sayılacağı belirtilmiştir. Burada aynı koşullar denilmek suretiyle kastedilenin kira bedeli olmadığını, kira bedelinin TBK 344. maddesi uyarınca üretici fiyat endeksi oranında artacağını, ancak kira sözleşmesinin sair şartlarının aynı kalacağını vurgulamak isteriz.

TBK’nın 347. maddesinde kiraya verenin sözleşme süresinin bitmesine dayanarak sözleşmeyi feshedemeyeceği açık olarak hükme bağlanmıştır. Ancak kiraya verene özel bir hak tanınarak “belirli süreli kira sözleşmelerinde on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir” denilmiştir. Bu durumda belirli süreli kira sözleşmesi 10 yıl uzar ise; devamında her uzama yılının bitiminden 3 ay önce kiraya veren ihbarda bulunulup, kira sözleşmesini herhangi bir sebep göstermeksizin feshedilebilir. Görüleceği üzere, on yıllık uzama süresinden anlaşılması gereken bir yıllık uzama sürelerinin on kez tekrarlanmış olmasıdır. Sözleşmenin on kez uzatılmasından sonraki dönemde, sözleşme bitiş tarihinden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak koşulu ile sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirip fesih ve tahliye istenebilecektir. Nitekim anılı maddede “1Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. 2Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. 3Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.” hükmü tesis edilmiştir.

Bildirimin geçerliliği başlığı altında yer alan, 348. madde hükmü uyarınca, “Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.”, kiracıya yapılacak bildirimin yazılı yapılması geçerlilik şartıdır. Bildirimi yapan taraf, bildirimin karşı tarafın eline geçtiğini ispatla mükelleftir. Kira sözleşmesinin bildirim yoluyla feshedilmiş olduğu sebebine dayanılarak açılacak tahliye davalarında; fesih bildirimi yapılmasıyla sözleşme sona erdiğinden, sözleşmenin sona erdiğinin tespiti ve/veya kiralananın iadesi talep olunmaktadır. Nitekim, yer verildiği üzere iş bu fesih yolu, bildirim yolu ile fesih olup, fesih bildirim ile yapılmakta ve sözleşme fesih ile sona erdirilmekte ancak fesih bildirimine uymayan kiracıya karşı tahliye edilmesi ile dava açılmaktadır.

Yine, bildirimin geçerliliği başlığı altında 348. Madde ile birlikte yer alan 349. Madde aile konutu olarak kullanılan konutlara dair sözleşmelerde yapılan fesih bildiriminin geçerliliğine ilişkin bulunmaktadır. Maddede “1 Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. 2 Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir. 3 Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.” Hükmü tesis edilmiştir.

b.Dava Yoluyla Kira Sözleşmelerinin Feshedilmesi

TBK’da sınırlı olarak sayılan hallerde mahkemeye başvurulup, karar alınarak kira sözleşmesinin taraflarca feshedilmesi mümkündür. Böyle bir durumda kira sözleşmesi mahkeme kararının kesinleşmesiyle sona erer. Dolayısıyla mahkeme; kira sözleşmenin feshine ve kiralananın kiraya verene iadesine karar verir. Taraflara dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilme hakkı tanıyan nedenler, TBK 354. Maddesi gereği sınırlı olup, bu sebepler kiracı aleyhine değiştirilemez, yenileri eklenemez, eklenirse eklenen nedenler geçersiz olur. TBK 354. madde “Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.” Şeklindedir.
Dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilmeye imkân tanıyan nedenler TBK’da kiraya veren kaynaklı ve kiracı kaynaklı nedenler olarak 2 bölüme ayrılmıştır.

aa.Kiraya Veren Kaynaklı Nedenler

aaa.Gereksinime Dayalı Tahliye Davası

TBK 350. maddede “Kiraya veren, kira sözleşmesini; 1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, 2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” Hükmüne yer verilmiştir.

Bu doğrultuda, gereksinime dayalı tahliye davasında kiraya verenin kendisi, alt soy veya üst soyunun kullanım gereksinimine dayanarak, kiralananın tahliye edilmesi talep edilir. Maddede sayılan kişiler sınırlı olup genişletilemez. Yargıtay içtihatları uyarınca bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekmektedir. Sürekli olmayan geçici ihtiyaçlar veya henüz doğmamış, uzun süre sonra doğacak gereksinimlerin tahliye sebebi olarak kabul edilmeyeceği yönünde Yargıtay kararları mevcuttur. Örnek olarak ihtiyaç sahibinin sadece işinin yakınlığı gibi sebepler, ihtiyacın samimiliğini kanıtlamaya yeterli değildir. Buna karşın, Yargıtay reşit olan bir bireyin tek başına yaşamasını meşru ve haklı neden olarak değerlendirmekte ve bunu başlı başına ihtiyaç iddiasının ispatı için yeterli kabul etmektedir. Yine Yargıtay, ihtiyaçlının kendisine ait olmayan bir evde, kirada oturuyor olmasını da, başlı başına ihtiyaç olgusu için yeterli kabul etmektedir.

Genel kural olarak kiraya veren ihtiyaç gerçekleştiğinde belirli süreli sözleşmelerde, sürenin sonunda; belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyarak belirlenecek tarihten itibaren 1 ay içinde dava açarak kira sözleşmesinin sona erdirilmesini isteyebilir. Eklemek gerekir ki, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası önceden bildirimde bulunulmaksızın kira döneminin sona ermesini izleyen bir ay içinde de açılabilir. Böyle bir durumda, yeni döneme ilişkin kira bedelinin ihtirazi kayıt belirtilerek alınması doğabilecek problemlerin önüne geçecektir.

bbb.Yeni Malikin Gereksinimi

TBK 351. madde “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.” Hükmüne amirdir.

Yeni malikin gereksinimine dayalı tahliye davası, yeni malikin taşınmazı aldığı tarihten itibaren 1 ay içinde bildirimde bulunması şartıyla, 6 ay sonra dava açmak yoluyla veya kira süresi sona erdikten sonraki 1 ay içinde gereksinim nedeniyle dava açmak suretiyle açılabilir. Yeni malik bu davada kiralanana kendisinin üst veya alt soyunun gereksinim duyduğunu belirterek, kiralananın tahliyesini talep edebilir. Bu hükme dayanılarak açılacak tahliye davalarında, kiralananın yeni malik tarafından edinildiğine dair, taşınmazın edinilmesinden itibaren 1 ay içinde yapılacak olan bildirimin, kiracının eline geçmiş olması önemli ve gereklidir. İhtiyaç kiraya verenin kendisi, alt soy veya üst soyunun konut veya işyeri gereksinimine ilişkin olabilir. Yargıtay içtihatları uyarınca bu sebebe dayalı tahliye isteminde de yeni malikin ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olması; geçici nitelikte bir ihtiyaç olmadığının, dava süresince devam ettiğinin kanıtlaması gerekmektedir.

ccc.Kiralananın Yeniden İmar Ve İnşası Nedeniyle Tahliye

TBK 350. Maddede “Kiraya veren, kira sözleşmesini; …2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” Hükmüne yer verilmiştir.

Kira ilişkisi devam ederken kiralananının yeniden inşası veya imarı amacıyla kiralananda esaslı onarım, genişletme veya değişiklik yapılması gerekebilir. Bu gerekçeye dayanılarak tahliye davası açılabilmesi için yapılacak tamir, genişletme ve değiştirmenin gerekli ve esaslı olması şartı aranmaktadır. Ayrıca bu faaliyetler esnasında kiralananda oturulması veya çalışılması imkânsız hale gelmiş olmalıdır. Yeniden imar ve inşa nedeniyle açılacak tahliye davaları, aynı gereksinim nedeniyle açılacak tahliye davaları gibi; belirli süreli sözleşmelerde, sürenin sonunda; belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyarak belirlenecek tarihten itibaren 1 ay içinde açılmalıdır.

ddd.Kira Sözleşmesinin Dava Yoluyla Feshi Ve Tahliye Sonrasında Kiralananın Kullanılması

Kiralananın kiraya veren tarafından, yukarıda üç başlık altında açıklanan kiraya veren kaynaklı sebeplerden herhangi biri ileri sürülerek kira sözleşmesinin feshedilmesi ve kiralananın dava yoluyla tahliye edilmesi halinde; kiraya veren, kiralananı TBK 355. Maddesi uyarınca 3 yıl boyunca başka bir kiracıya kiraya veremez. Bu hükümlere aykırı davranılması halinde kiraya veren 1 yıllık kira bedeli tutarında tazminatı kiracıya ödemek zorunda kalabilir.

Nitekim, 355. Maddede “1 Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. 2 Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. 3 Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.” Hükmü kurulmuştur.

bb. Kiracı’dan Kaynaklı Nedenler

aaa.Tahliye Taahhüdü

TBK 352. Madde “ 1 Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir….” Hükmüne amirdir. Tahliye taahhüdü kiracı tarafından taşınmazın belli bir tarihte tahliye edileceğinin kiraya verene yazılı olarak taahhüt edilmesidir. Kiracı bu taahhüdüne rağmen kiralananı tahliye etmez ise; kiraya veren tahliye taahhüdünde belirtilen tarihten itibaren 1 ay içinde icraya başvurarak veya tahliye davası açarak kira sözleşmesini sona erdirebilir. Tahliye taahhüdü sebebiyle tahliyenin gerçekleşmesi için yazılı tahliye taahhüdünün bizzat kiracı tarafından verilmiş olması, tahliye tarihinin belli olması ve tahliye taahhüdünün kiralananın kiracıya tesliminden sonra verilmiş olması gerekir. Yargıtay tarafından kira sözleşmesinin imza tarihinde alınan tahliye taahhütleri geçersiz sayılmaktadır. Belirtilen sebeple, uygulamada sık şekilde gerçekleştirilse de, teslim anında tahliye taahhüdü verilmesine rağmen, tahliye taahhüdüne teslim tarihinden sonraki bir tarihin atılmasının söz konusu olduğu durumlarda, kanuna karşı hile teşkil eden bu durumlarda tahliye taahhüdü geçersiz olacaktır ve kiracı kanuna karşı hileyi ve tahliye taahhüdünün geçersizliğini her türlü delille ispatlama hakkına sahip olacaktır.

bbb. İki Haklı ihtar

TBK 352. Madde “ …. 2 Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir….” Hükmüne amirdir.

İş bu hüküm gereği kiracının, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki kez ihtarda bulunulmasına sebep olması durumunda, kiraya verenin kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebileceği düzenlenmiştir Bu tahliye sebebi kira bedeli, sözleşmeye uygun olarak ödenmediği ve bu tekrar eden bir durum haline geldiği takdirde, kiraya veren tarafından sözleşmenin sona erdirilmesine imkan tanıyan bir maddedir. İhtarda ödenmeyen kira bedeli tutarı ve hangi aylara ait olduğu açıklanmalı, verilen süre içinde ödeme yapılmaması halinde fesih ve tahliye talep edileceği ihtar edilmelidir. Bu sebebe dayanılarak tahliye talep edilebilmesi için, ihtarın haklı sebeple çekilmiş olması, başka bir ifade ile kira bedelinin ödenmesi gereken zamanda ödenmemiş olması üzerine keşide edilmiş olması gerekmektedir. Kira bedelinin ödenmesi zamanı gelmeden çekilen ihtarın veya ihtar kiracıya tebliğ edilmeden, kiracı tarafından kira bedeli ödemesi yapılmış olan durumlarda, haklı ihtardan söz edilmesi mümkün değildir. Belirtmek isteriz ki ihtarın haklı olmadığı kiracı tarafından her türlü delille ispatlanabilir.

İki haklı ihtara dayanılarak tahliye talep edilebilmesinin diğer şartı da, bir kira dönemi içinde iki haklı ihtarın yapılmış olmasıdır. Kira sözleşmesinin bir yıldan kısa olduğu hallerde, bu süre içinde; kira sözleşmesinin bir yıl veya bir yıldan uzun süreli olduğu hallerde ise bir kira yılı içinde iki haklı ihtar yapılmış olması gerekir. İki ayrı kira yılı içinde yapılan birer haklı ihtar, kiralayana iki haklı ihtara dayanarak tahliye talep etme hakkı vermez. Diğer yandan, süresiz kira sözleşmelerinde ve kira bedelinin yıllık olarak ödendiği kiralamalarda, 2 haklı ihtara dayanarak dava yoluyla kira sözleşmesinin sonlandırılması mümkün değildir. Zira iki haklı ihtarı gerçekleştirecek bir kira dönemi bulunmamaktadır. Yine kira bedeli peşin ödendiği için kiracının bir kira yılında iki defa temerrüde düşürülmesi mümkün olmayacaktır. İki haklı ihtara dayanılarak açılacak tahliye davası, kira döneminin sona ermesini izleyen 1 ay içinde açılmalıdır.

ccc. Kiracının Veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Oturmaya Elverişli Konutu Bulunması

TBK 352. Madde “…3 Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.” Hükmünü kurmuştur. Bu doğrultuda, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde bir konutu bulunması halinde ve kiralayanın kira sözleşmesinin imzalandığı tarihte bunu bilmiyor olması şartıyla, kiralayan, kiralananın bu sebebe dayanarak tahliyesini talep edebilmektedir.
Bu hükme dayanarak tahliye talep edilebilmesi için kiracı veya birlikte yaşadığı eşine ait konut aynı ilçe veya beldede olmalı, kiracı veya birlikte yaşadığı eşine ait olmalı, konut olarak kullanıma elverişli olmalı, sözleşmenin imzalanması sırasında bunun varlığı kiraya veren tarafından bilinmemelidir. Bu sebebe dayanılarak tahliye talep edilebilmesi, sadece konutlar için kabul edilmiş olup, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin işyeri sahibi olması durumunda, bu sebep tahliye nedeni olarak kullanılamayacaktır. Bu sebebe dayalı tahliye davası sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılabilir.

Av. Can AYAN